A maioria dos jogadores acha que são muito bons em cartas. Você os vê nos aviões indo para Las Vegas parecendo confiantes e usando uma jaqueta legal, às vezes de um dos principais cassinos para mostrar que “este não é o primeiro rodeio deles”.
Executivos imobiliários não são diferentes. Eles também acreditam que “conhecem o jogo” e têm aquela atitude de que podem vencer a casa quando quiserem. Por que não fariam isso? Eles já fizeram isso no passado. Sua fórmula para o sucesso nunca os decepcionou. Além disso, eles têm consultores de longa data que também conhecem o jogo. Nenhum deles percebe que o jogo mudou, e sua fórmula para o sucesso agora é seu bilhete de primeira classe para o desastre.
Para explicar o jogo imobiliário, vamos supor que uma propriedade equivale a uma carta. Dependendo da qualidade da propriedade e de onde ela está localizada, ela pode variar de edifícios de alto valor em bairros ricos e centros urbanos (Ases e cartas de figuras) a vários níveis de edifícios de segunda categoria (dois a dez). Um dez seria um edifício decente, com taxas de ocupação decentes e em uma localização decente para comandar bons aluguéis, até edifícios menores com problemas de infraestrutura, comodidades e apenas má administração, o que leva a baixa ocupação e um tempo constante para encontrar e inscrever novos inquilinos.
No novo jogo imobiliário, vamos definir cada propriedade como uma carta com um novo valor. O jogo antigo e seus valores de carta se foram. Aqueles que compraram cartas altas com desconto enquanto o último jogo estava acabando pensaram que teriam um monte de mãos vencedoras neste próximo jogo. Bem, essa era geralmente a fórmula para o sucesso no passado. Compre com desconto e venda alto. Agora, algumas coisas mudaram.
Lembre-se disso, quando você começar a pegar cartas para o próximo jogo que você acha que vão recuperar seus valores. Um prédio com 60% do valor de mercado? Como isso pode não ser um negócio? Que tal 80% do valor de mercado? PEGUEM-NAS! Ou elas estão além de serem viáveis no próximo grande jogo porque são tecnologicamente obsoletas?
Deixe-me dar-lhe uma regra fundamental neste novo jogo que está por vir: “Lixo continua sendo lixo, mesmo com desconto.”
Seus atuais avaliadores e “estrategistas” do setor NÃO estão lhe dando bons conselhos. Suas avaliações dão uma avaliação bidimensional em um novo mundo tridimensional. Eles são a Moody’s e a Standard & Poors de hoje. A avaliação deles não vale nada, assim como os selos que diziam “Triple A” em carteiras de hipotecas na última crise.
Todas essas cartas (prédios) que você está comprando, você acredita que elas valerão uma carta de nível mais alto no novo mercado. É hora de corretores imobiliários, avaliadores, banqueiros, cidades e líderes cívicos acordarem e perceberem que estamos entrando em um novo jogo e um novo acordo. Ninguém deve pensar que este é apenas outro começo do jogo anterior que foi jogado no passado.
Não há como voltar ao “negócio normal” porque a força de trabalho foi bifurcada desde a pandemia. Nunca haverá o mesmo número de pessoas se deslocando para áreas centrais ou campus de escritórios suburbanos, e 30 a 40 por cento da força de trabalho permanecerá em casa. Portanto, toda a expertise que os participantes acima tinham no passado não é mais relevante e não é mais aplicável no negócio daqui para frente. Se você comprou um King pelo preço de um Ten, provavelmente acha que fez um bom negócio. Mas com o novo critério de ter tecnologia dando suporte a inquilinos corporativos na redução da demanda por espaço de escritório, se seu prédio não tiver essas comodidades inteligentes e outras infraestruturas de suporte, sua propriedade pode valer até menos do que você pagou.
Embora os jogadores comprem a maioria das cartas no final deste último jogo, eles não têm ideia de como os valores das cartas permanecerão ou mudarão conforme o novo jogo avança. No mercado imobiliário comercial, mais e mais espaço ficará disponível com cada vez menos demanda de inquilinos corporativos que diminuíram suas pegadas em leasing corporativo. Essa mudança conceitual na demanda devido à bifurcação da força de trabalho é definida como o “reverso das cadeiras musicais”, onde mais e mais espaço fica disponível, mas há cada vez menos demanda por esse espaço.
Neste novo mercado imobiliário, assim como no novo jogo de cartas, você precisa de novas pessoas com novas habilidades para identificar prédios sem valor e alguns dos prédios que podem ser recuperados. Mesmo que você tenha sido um vencedor nos jogos de cartas anteriores porque sabia todos os ângulos, este novo jogo de cartas vai exigir novos conjuntos de habilidades. Aqueles que vêm à mesa com velhas habilidades e velhas fórmulas comprando “as pechinchas” vão à falência mais rápido do que quando sua bebida for entregue à mesa.
Infelizmente, não há pechinchas quando se trata de tecnologia e infraestrutura inteligente. Ou você tem no prédio, ou não tem, e se não tiver, você precisa atualizar o prédio se puder ou vendê-lo antes que ele chegue ao fundo do poço.
Todos os grandes jogadores de cartas no mercado imobiliário acabaram de perder a vantagem porque o jogo mudou, e eles não têm mais ideia do valor de suas cartas. Isso é parte da queda livre que os edifícios estão sofrendo. Como você pode ver, nenhuma Casa quer admitir que emprestou grandes quantias de dinheiro por cartas sem valor.
Aqueles que acham que seu prédio vai ganhar apenas uma fatia do mercado porque estão oferecendo barato ao mercado ficarão muito surpresos. À medida que mais inquilinos rejeitam os prédios obsoletos, você verá o preço por metro quadrado cair e isso impactará o mercado ainda mais. Inquilinos corporativos em potencial olharão para o que estão oferecendo e dirão: “Este prédio é tecnologicamente obsoleto. Não posso ter minha força de trabalho trabalhando aqui.” E o prédio continua vago. Não há ganho nas receitas de aluguel, pois ninguém quer se mudar.
Algumas pessoas perguntaram: “Qual é o novo fundo no mercado imobiliário comercial?” É 50 por cento abaixo do valor de mercado? É 90 por cento? Um edifício pode ser vendido apenas pelo valor de terra abaixo dele? No passado, quando algumas cidades e vilas perdiam sua viabilidade econômica, os negócios seguiam em frente, as pessoas se mudavam e a cidade se tornava uma cidade fantasma. Um amigo meu disse que poderia me vender uma cidade inteira com edifícios no Colorado por US$ 4.000.
Então, quando você fala sobre as apostas hoje e onde está o fundo, lembre-se de que podemos descer ao nível da terra como um valor. Se a viabilidade econômica caiu tanto que nenhuma empresa quer permanecer e nenhuma pessoa quer morar lá, então não há valor algum para a propriedade. Apenas alguns de nós que entendem esse novo jogo podem avaliar quais cartas você tem e dizer quando mantê-las, quando dobrá-las, quando ir embora — e, claro, quando correr.
